L’obligation réelle environnementale, un contrat au service de la biodiversité

En bref, c’est un contrat librement déterminé dans lequel un propriétaire choisit de créer des obligations environnementales qui suivront son bien immobilier - bâti ou non bâti - même en cas de changement de propriétaire (vente, donation, succession).

Cet outil « à la carte » peut porter sur une forêt de plusieurs centaines d’hectares, des prairies, une zone de captage d’eau potable, un arbre en zone urbaine ou même une grange abritant une colonie de chauves-souris : chaque contrat ORE est unique puisqu’il dépend de la finalité écologique recherchée et de la volonté des signataires. 

La loi a fixé trois types de clauses qui doivent obligatoirement figurer dans un contrat ORE :

• La durée qui ne peut excéder 99 ans,
• Les engagements réciproques de faire ou de ne pas faire, afin de permettre le maintien en l'état, la restauration, voire la libre évolution, des éléments de biodiversité sur lesquels porte le contrat,
• Les clauses de révision et de résiliation car, comme il est généralement conclu pour une durée longue - c’est l’un de ses intérêts -, il est important de prévoir les modalités permettant de tenir compte des évolutions positives ou négatives susceptibles d’affecter sa mise en œuvre.

À noter qu’un contrat ORE peut aussi être mobilisé à des fins de compensation des atteintes à la biodiversité prévues dans le cadre de la séquence Eviter-réduire-compenser (ERC). On parle alors d’ORE compensatoire, celle-ci se distinguant nettement par son contenu d’une ORE dite patrimoniale signée de façon volontaire par un propriétaire privé.

Un contrat ORE peut être signé par deux ou plusieurs co-contractants :

• un ou des propriétaire(s) : tout propriétaire, public ou privé, peut conclure une ORE. Dans l'hypothèse où le bien immobilier, objet de l'ORE, appartiendrait à plusieurs propriétaires, comme dans le cas d’une indivision, le contrat doit être signé par tous les co-propriétaires ;
• Le cocontractant qui est parfois qualifié de « garant » car la loi confie ce rôle à des acteurs qui peuvent assurer l’effectivité du dispositif sur le long terme, à savoir un établissement public, une collectivité publique (commune, département, région ou groupements de collectivités comme des syndicats mixtes de parcs naturels régionaux) ou une personne morale de droit privée agissant pour la protection de l'environnement, notamment des associations de protection de l'environnement comme les Conservatoires d’espaces naturels, la LPO, FNE, WWF. 

Le contrat ORE est conclu dans le respect du droit des tiers, dont ceux des chasseurs mentionnés dans la loi, et suppose l’accord du preneur à bail rural à clauses environnementales le cas échéant.

Comme pour tout contrat, ce qui compte, c’est la relation de confiance qui unit les co-contractants et qui devra résister sur toute la durée de l’ORE, y compris en cas de changement de propriétaire. 

Signer un contrat ORE, c’est vouloir faire de son bien immobilier un héritage pour les générations futures, en s’engageant aujourd'hui en faveur de la biodiversité pour préparer les territoires habitables de demain. Autant signer un contrat ORE avec un co-contractant qui partage cette conviction !

La force d’un contrat ORE réside dans sa nature dite réelle, c’est-à-dire au fait qu’il soit attaché au bien immobilier et qu’il se transmet sur sa durée à tout nouveau propriétaire. Pour cela, le contrat doit être un acte « authentique », ce qui va lui conférer une force probante et exécutoire. Il a donc la forme soit d’un acte notarié soit d’un acte administratif (élaboré et signé par une personne habilitée d'une collectivité publique).

Il est ensuite publié au fichier immobilier par le service de la publicité foncière, ce qui permet par exemple au notaire, lors d'une vente, d’une succession ou d’une donation, de collecter et de partager les informations liées à ce contrat ORE. 

Dans le cas d’un contrat ORE sous forme d’acte notarié, les coûts incompressibles sont liés aux formalités afférentes à la publicité foncière et aux honoraires du notaire, ce qui peut représenter en pratique entre 1000 et 1500 € (fourchette estimative).

Le contrat ORE est exempté de droit d’enregistrement, de taxe sur la publicité foncière et de contribution de sécurité immobilière.

Il est également possible pour les communes et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre d'exonérer les propriétaires ayant conclu une ORE de la taxe foncière sur le non-bâti, même si cette faculté est aujourd’hui très peu utilisée. 

Le plus souvent, aucune contrepartie financière n'est prévue pour le propriétaire qui signe une ORE patrimoniale car son engagement traduit une façon de cohabiter avec l’ensemble du vivant où la valeur de la nature n’est pas « monétarisée ». Il existe en pratique quelques exceptions qui peuvent prendre la forme, par exemple, de la prise en charge des coûts de l'acte notarié ou d'une contribution financière sur laquelle il convient d’être particulièrement vigilant, compte tenu notamment de ses incidences sur la fiscalité du propriétaire.

Il est aujourd’hui difficile de savoir combien de contrats d’ORE ont été signés depuis 10 ans. Une étude récemment conduite par Patrinat, centre d’expertise et de données sur le patrimoine naturel, et l’Université de Tours, en a déjà recensé plus de 500, ce qui représenterait en moyenne un contrat ORE signé chaque semaine depuis la création de ce dispositif. Il en existe sans doute beaucoup plus et il en existera encore davantage dans les années à venir grâce à l’engagement accru des propriétaires - habitants, entreprises et collectivités - en faveur de la biodiversité.